住房“以旧换新”，政策来了！
近日，山东省住房和城乡建设厅会同有关部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》（以下简称《指导意见》），意在进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力，巩固房地产市场止跌回稳态势。
在“换新”模式上，《指导意见》共给出三类方式：
一是“卖旧换新”模式，明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务，在约定时间内成功出售旧房的，按约定流程购买新房；未售出的，由机构开展兜底收购或退还意向金。
二是“收旧换新”模式，提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。
三是“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。
此外，《指导意见》还明确了旧房处置的两种路径：鼓励旧房“焕新”再售，支持通过“微改造+功能升级”模式，对旧房进行美化装修，提升房屋品质和市场竞争力。支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式，促进租购并举。
换新成本方面，《指导意见》鼓励各市根据本地实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。同时，鼓励房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。
金融支持领域，《指导意见》提到，引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房开发专项金融产品和服务，为住房“以旧换新”提供全方位金融支持。拓宽住房公积金使用范围，用好经营性物业贷款。
另外，《指导意见》还在交易流程和服务方面进行优化，推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。在网签备案过程中，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签，让居民最大限度享受国家退税政策。
据介绍，淄博、烟台等市已先期开展了“卖旧换新”活动，支持中介机构帮卖旧房，完成住房“以旧换新”1200余套；潍坊建立“以旧换新”兜底包销机制，累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元。
以下为《指导意见》全文：
关于住房“以旧换新”的指导意见
鲁建房字 〔 2025 〕 2 号
各市住房城乡建设局、住房公积金（管理）中心、发展改革委、财政局、自然资源主管部门、国资委、税务局、人民银行各分支机构、金融监管分局：
为深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实省委、省政府有关工作要求，进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力，巩固房地产市场止跌回稳态势，省住房城乡建设厅会同有关部门梳理总结各地经验做法，形成住房“以旧换新”指导意见，供各市结合实际参照执行。
一、丰富“换新”模式
（一）鼓励“卖旧换新”。支持房地产经纪机构开展住房“卖旧换新”业务，推广“帮卖”模式，由房地产经纪机构、房企与购房群众签订三方协议，对旧房在约定时间内售出的，按约定流程办理新建商品房购买手续；对旧房未在约定时间内售出的，由房地产经纪机构联动房企对旧房开展“兜底收购”或退还新房意向金，意向客户无需承担违约责任。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
（二）引导“收旧换新”。鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。由政府主导的，可结合国有企业主责主业指定本地国有企业作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款、自有资金等方式，收储辖区内的普通商品住房，用作保障性租赁住房、长租房、人才公寓、再次销售等。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。由其他主体主导的，旧房房款由收购主体直接拨付给销售新房的房企。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：省财政厅、省国资委）
（三）探索“拆旧换新”。依据国土空间总体规划，加快推进城市更新所在区域详细规划编制或修编，鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建。优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策，尊重群众意愿，成熟一个推进一个。项目在符合专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响（日照采光、建筑结构、质量安全等）且建设资金可实现平衡的前提下，允许补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，增设必要的电梯、风道、公共走廊等附属设施及公共景观，新增建筑量不计入容积率。对建筑间距、退距、密度以及日照、绿地、停车泊位等无法达到现行标准和规范的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅）
二、拓宽处置途径
（四）鼓励旧房“焕新”再售。鼓励采用“微改造+功能升级”模式，对旧房通过简单美化或全面精装等方式，完善旧房使用功能，提升房屋品质和价值，提高市场流通性。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
（五）支持用于发展租赁住房。鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求，将收购房屋改造为租赁用房。鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
三、降低换新成本
（六）加大换新购房补贴发放力度。鼓励各市根据本地实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：省财政厅）
（七）鼓励企业加大换新支持力度。鼓励房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
四、完善金融服务
（八）推出金融支持产品。引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房开发专项金融产品和服务，为住房“以旧换新”提供全方位金融支持。对于企业购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，住房租赁企业购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款（牵头单位：中国人民银行山东省分行、山东金融监管局、青岛金融监管局，责任单位：省住房城乡建设厅）
（九）拓宽住房公积金使用范围。开展二手房住房公积金贷款“带押过户”业务，提高交易便利性和时效性。允许符合条件的“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，核减一次公积金贷款次数。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：省自然资源厅）
（十）用好经营性物业贷款。允许房地产开发企业、房地产经纪机构等符合条件的企业以经营性物业作为抵押物，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。（牵头单位：中国人民银行山东省分行、山东金融监管局、青岛金融监管局）
五、优化交易流程与服务
（十一）完善旧房评估服务机制。各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，明确评估标准、操作流程、评估模型等，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
（十二）推行多元化评估方式。推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系，更好保障交易公平，促进住房“以旧换新”。（牵头单位：省住房城乡建设厅）
（十三）优化“以旧换新”登记服务。鼓励各市在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴核销、合同签约、税费缴纳、登记办理等环节提供“一站式”服务。企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记，待旧房再次出售时，由企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：省财政厅、省自然资源厅、省税务局、青岛市税务局、中国人民银行山东省分行、山东金融监管局、青岛金融监管局）
（十四）优化网签备案服务。进一步优化住房“以旧换新”网签备案程序，方便群众享受相关优惠政策。申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。（牵头单位：省住房城乡建设厅、省自然资源厅）
六、健全风险防控机制
（十五）强化交易资金封闭监管。各市结合新建商品房预售资金监管、存量房交易资金监管工作实际，强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用、及时支付。（牵头单位：省住房城乡建设厅，责任单位：山东金融监管局、青岛金融监管局）
山东省住房和城乡建设厅
山东省发展和改革委员会
山东省财政厅
山东省自然资源厅
山东省人民政府国有资产监督管理委员会
国家税务总局山东省税务局
国家税务总局青岛市税务局
中国人民银行山东省分行
国家金融监督管理总局山东监管局
国家金融监督管理总局青岛监管局
2025年12月3日
本文来源：中国基金报，原文标题：《住房“以旧换新”！山东，放大招》
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